Chung cư mini
Ra đời trong thời điểm hiện tại có tầm quan trọng trong việc giải quyết nhà ở đang gây đau đầu cho Nhà nước. Tuy nhiên mua bán chung cư mini đã để lại nhiều tranh cãi trong vấn đề chỉnh trang đô thị; đặc biệt là chất lượng chung cư và quyền sở hữu căn hộ cho người mua.
Trong tình hình thị trường BĐS mà cả chủ đầu tư và khách hàng đều gặp khó về nguồn vốn thì việc xây một dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp hay một chung cư căn hộ giá rẻ để người dân tiếp cận được nhà ở cũng là
một điều không dễ chút nào. Chung cư mini ra đời trong thời điểm hiện tại là một tín hiệu đáng mừng, đóng góp vào vấn đề giải quyết nhà ở đang gây đau đầu cho Nhà nước. Tuy nhiên mua bán chung cư mini đã để lại nhiều tranh cãi trong vấn đề quản lý cho các cấp thẩm quyền về chỉnh trang, trật tự đô thị; áp lực quá tải cơ sở hạ tầng, kỹ thuật xã hội; phòng chống an toàn cháy nổ trong khu vực. Về phía khách hàng là chất lượng chung cư mini, tính tiện ích cho người sử dụng chung cư và quyền sở hữu căn hộ.
một điều không dễ chút nào. Chung cư mini ra đời trong thời điểm hiện tại là một tín hiệu đáng mừng, đóng góp vào vấn đề giải quyết nhà ở đang gây đau đầu cho Nhà nước. Tuy nhiên mua bán chung cư mini đã để lại nhiều tranh cãi trong vấn đề quản lý cho các cấp thẩm quyền về chỉnh trang, trật tự đô thị; áp lực quá tải cơ sở hạ tầng, kỹ thuật xã hội; phòng chống an toàn cháy nổ trong khu vực. Về phía khách hàng là chất lượng chung cư mini, tính tiện ích cho người sử dụng chung cư và quyền sở hữu căn hộ.
Chung cư mini – Lựa chọn nhất thời
Điểm qua trên thị trường hiện nay, đặc biệt là ở thủ đô Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh chúng ta có thể thấy hàng loạt chung cư mini được chào bán rầm rộ và cũng được khách hàng đón nhận nồng hậu. Tại Hà Nội, chung cư mini tập trung nhiều nhất ở các quận nội thành như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Đống Đa…, các căn hộ này được thiết kế trên các diện tích khác nhau từ 33 - 43 - 47 - 51m2, với giá chào bán khoảng 14,5 triệu/m2. Còn ở TP.HCM, chung cư mini đầu tiên được chào bán vào ngày 15/02 mang tên VinaComplex III nằm tại đường Cộng Hòa, phường 13, quận Tân Bình, có quy mô năm tầng cộng thêm tầng hầm, tầng lửng, sân thượng, tổng diện tích khoảng 1000m2, giá bán được công bố khoảng 19 triệu đồng/m2 (đã bao gồm nội thất và thuế VAT). Với ưu điểm nổi bật là giá thành không quá cao, người có mức thu nhập trung bình có thể mua được, đồng thời lại không cách xa trung tâm, thuận tiện cho việc đi lại, chung cư mini đã phần nào đáp ứng được nhu cầu mua nhà ở thực cho những gia đình nhỏ và những đôi vợ chồng mới cưới sinh sống trong các khu đô thị đất chật người đông với sự chênh lệch cung – cầu thị trường căn hộ rõ rệt.
Điểm qua trên thị trường hiện nay, đặc biệt là ở thủ đô Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh chúng ta có thể thấy hàng loạt chung cư mini được chào bán rầm rộ và cũng được khách hàng đón nhận nồng hậu. Tại Hà Nội, chung cư mini tập trung nhiều nhất ở các quận nội thành như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Đống Đa…, các căn hộ này được thiết kế trên các diện tích khác nhau từ 33 - 43 - 47 - 51m2, với giá chào bán khoảng 14,5 triệu/m2. Còn ở TP.HCM, chung cư mini đầu tiên được chào bán vào ngày 15/02 mang tên VinaComplex III nằm tại đường Cộng Hòa, phường 13, quận Tân Bình, có quy mô năm tầng cộng thêm tầng hầm, tầng lửng, sân thượng, tổng diện tích khoảng 1000m2, giá bán được công bố khoảng 19 triệu đồng/m2 (đã bao gồm nội thất và thuế VAT). Với ưu điểm nổi bật là giá thành không quá cao, người có mức thu nhập trung bình có thể mua được, đồng thời lại không cách xa trung tâm, thuận tiện cho việc đi lại, chung cư mini đã phần nào đáp ứng được nhu cầu mua nhà ở thực cho những gia đình nhỏ và những đôi vợ chồng mới cưới sinh sống trong các khu đô thị đất chật người đông với sự chênh lệch cung – cầu thị trường căn hộ rõ rệt.
Tuy nhiên, khi chung cư mini dần trở thành “mốt”, đặc biệt là sau Nghị định 71/2010/NĐ-CP cho phép hộ gia đình hoặc cá nhân riêng lẻ được xây chung cư mini, thì các cá nhân đã cùng “chung sức”, hùn vốn để xây chung cư mini bởi các căn hộ này bán nhanh, kiếm lời nhanh. Sự xuất hiện ngày càng nhiều chung cư mini đã để lại nhiều hệ lụy và nhanh chóng bị mổ xẻ, đó là các vấn đề từ chính sách quy hoạch tổng thể ban đầu của thành phố, môi trường sống, an ninh trong khu vực, cho đến an toàn phòng chống cháy nổ, chất lượng căn hộ, và sự thoải mái sử dụng các tiện ích mà chung cư mang lại cho các hộ sống trong khu chung cư. Và điều đáng quan tâm hơn cả, chính là quyền sở hữu căn hộ cho từng chủ nhân của căn hộ trong khu chung cư.
Rõ ràng, nếu như chủ đầu tư tuân thủ đầy đủ các quy định do Bộ Xây dựng đưa ra trong vấn đề khảo sát, thiết kế xây dựng, quản lý chất lượng và mua bán căn hộ chung cư mini thì ắt hẳn chung cư mini sẽ giữ một vị trí quan trọng trong việc cung cấp nhà ở cho đại bộ phận người dân. Thế nhưng, trong tình hình sức ép của khu vực nội thành về quá tải hạ tầng, kỹ thuật xã hội thì chung cư mini lại không là một giải pháp tối ưu. Rõ thì đây là một bài toán còn nhiều ẩn số cho các bộ, sở, ngành liên quan.
Mua chung cư mini, cần lưu ý những gì?
Mua chung cư mini, cần lưu ý những gì?
Như đã trình bày ở trên, giao dịch mua bán chung cư mini là “chìa khóa trao tay” nhanh và dễ dàng, nhưng để tránh nhiều vấn đề phát sinh về pháp lý sau này, người mua trước khi mua cần phải thực hiện những điều sau đây:
* Tìm hiểu năng lực của chủ đầu tư, người mua yêu cầu chủ đầu tư cho xem giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền, giấy phép này sẽ cho thấy chung cư có hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 của khu vực không?
* Người mua cũng cần xem giấy chứng nhận bảo đảm an toàn chịu lực do đơn vị có chức năng cấp theo quy định của pháp luật về xây dựng trước khi đưa vào sử dụng nếu như chung cư mini đó có tổng diện tích sàn xây dựng từ 1000m2 trở lên, hoặc có chiều cao từ sáu tầng trở lên (tính cả tầng hầm) để đảm bảo chất lượng căn hộ chung cư sau này.
* Quan trọng nhất, người mua căn hộ phải được chủ đầu tư giao Giấp chứng nhận quyền sở hữu căn hộ trong khu chung cư khi đã đồng ý mua. Bởi lẽ, tại Khoản 5, Điều 43 Nghị định 71 quy định về Quản lý chất lượng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được bán, cho thuê các căn hộ sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung.
* Cũng nói thêm, các cá nhân muốn đầu tư xây dựng chung cư mini phải thỏa mãn được các điều kiện trong khoản 3, Điều 43, Nghị định 71: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở (*). Nếu như người mua mua phải căn hộ trong chung cư mini có diện tích nhỏ hơn 30m2 thì sẽ không xin được Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.
Trên thực tế hiện nay, hầu hết giao dịch mua bán các căn hộ chung cư mini đều qua giấy tay, và chủ căn hộ chưa nhận được sổ đỏ, đây là điều mà khách hàng phải cân nhắc vì tính rủi ro của nó rất là cao. Một khi không có quyền sở hữu căn hộ thì chủ nhà không thể tặng, cho, mua, bán mà phải phụ thuộc vào người bán; người bán khi đem sổ đỏ đi cầm cố, thế chấp bán cho người thứ ba thì người mua ban đầu cũng không biết được. Khi tranh chấp xảy ra, theo nguyên tắc giải quyết thì tài sản sẽ được ưu tiên cho những trường hợp giao dịch đã được chứng thực, công chứng, đăng ký, không ưu tiên giải quyết cho người mua bằng giấy viết tay ban đầu, do đó chủ nhà chỉ bị xử phạt hành chính, còn mọi vấn đề rắc rối pháp lý khác người mua sẽ phải gánh hết.
Một điểm quan trọng nữa trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mini là nội dung của hợp đồng mua bán ngoài yêu cầu phải tuân thủ các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở, còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây:
* Tìm hiểu năng lực của chủ đầu tư, người mua yêu cầu chủ đầu tư cho xem giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền, giấy phép này sẽ cho thấy chung cư có hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 của khu vực không?
* Người mua cũng cần xem giấy chứng nhận bảo đảm an toàn chịu lực do đơn vị có chức năng cấp theo quy định của pháp luật về xây dựng trước khi đưa vào sử dụng nếu như chung cư mini đó có tổng diện tích sàn xây dựng từ 1000m2 trở lên, hoặc có chiều cao từ sáu tầng trở lên (tính cả tầng hầm) để đảm bảo chất lượng căn hộ chung cư sau này.
* Quan trọng nhất, người mua căn hộ phải được chủ đầu tư giao Giấp chứng nhận quyền sở hữu căn hộ trong khu chung cư khi đã đồng ý mua. Bởi lẽ, tại Khoản 5, Điều 43 Nghị định 71 quy định về Quản lý chất lượng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được bán, cho thuê các căn hộ sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung.
* Cũng nói thêm, các cá nhân muốn đầu tư xây dựng chung cư mini phải thỏa mãn được các điều kiện trong khoản 3, Điều 43, Nghị định 71: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở (*). Nếu như người mua mua phải căn hộ trong chung cư mini có diện tích nhỏ hơn 30m2 thì sẽ không xin được Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.
Trên thực tế hiện nay, hầu hết giao dịch mua bán các căn hộ chung cư mini đều qua giấy tay, và chủ căn hộ chưa nhận được sổ đỏ, đây là điều mà khách hàng phải cân nhắc vì tính rủi ro của nó rất là cao. Một khi không có quyền sở hữu căn hộ thì chủ nhà không thể tặng, cho, mua, bán mà phải phụ thuộc vào người bán; người bán khi đem sổ đỏ đi cầm cố, thế chấp bán cho người thứ ba thì người mua ban đầu cũng không biết được. Khi tranh chấp xảy ra, theo nguyên tắc giải quyết thì tài sản sẽ được ưu tiên cho những trường hợp giao dịch đã được chứng thực, công chứng, đăng ký, không ưu tiên giải quyết cho người mua bằng giấy viết tay ban đầu, do đó chủ nhà chỉ bị xử phạt hành chính, còn mọi vấn đề rắc rối pháp lý khác người mua sẽ phải gánh hết.
Một điểm quan trọng nữa trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mini là nội dung của hợp đồng mua bán ngoài yêu cầu phải tuân thủ các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở, còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây:
- Phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ; diện tích sàn căn hộ.
- Diện tích sử dụng đất của toà nhà, kể cả diện tích khuôn viên (nếu có) thuộc quyền sử dụng chung của những người mua căn hộ.
- Trách nhiệm thanh toán các chi phí có liên quan trong quá trình sử dụng nhà ở (nếu có), đối với các khoản phí dịch vụ thì không được thu cao hơn mức giá trần do UBND cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành căn hộ.
- Trách nhiệm để vận hành, quản lý phần chung như thế nào, chủ bán hay là cả cộng đồng người mua?
Cuối cùng, Theo quy định tại Khoản 3 Điều 13 Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì hợp đồng mua bán căn hộ phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý.
(*) Điều 70 của Luật Nhà ở: Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
Tags: khu dan cu an lac, khu dân cư an lạc, đất nền bình chánh, đất nền bình chánh, đất nền giá rẻ, đat nen gia re, an lac residence, an lạc residence, khu dân cư cao cấp, khu dan cu cao cap, bất động sản, bat dong san,kdc an lac, kdc an lạc, khu dan cu an ha, khu dân cư an hạ,...
(*) Điều 70 của Luật Nhà ở: Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
Tags: khu dan cu an lac, khu dân cư an lạc, đất nền bình chánh, đất nền bình chánh, đất nền giá rẻ, đat nen gia re, an lac residence, an lạc residence, khu dân cư cao cấp, khu dan cu cao cap, bất động sản, bat dong san,kdc an lac, kdc an lạc, khu dan cu an ha, khu dân cư an hạ,...
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét